商品房和住宅房的区别主要体现在以下几个方面：
性质不同
商品房：是一种可以在市场上买卖交易的房屋，根据市场价格进行售出，买卖双方会有讨价还价的情况。商品房包括外销商品房和内销商品房，按照功能可以分为居住和其它用途。
住宅房：主要是提供居住用途的房屋，包括普通住宅、高端住宅、多层住宅、高层住宅等。住宅房一般不可以上市进行交易，但可以享受政府的贷款和税费优惠政策。
产权年限不同
商品房：一般只有50年的土地使用权，到期后可以向国家申请延长。
住宅房：有70年产权，缴纳一定费用后到期自动续期。
归属和使用用途不同
商品房：根据国家规定政策，可以用于居住也可以用于其他商业用途，如商业店铺等。
住宅房：主要功能是提供居住，一般不用于商业活动，普通住宅一般情况下不可以上市交易。
贷款条件不同
商品房：大多不能申请公积金贷款，但有些项目可以办理。
住宅房：可以用公积金贷款，通常能得到五成或六成按揭。
购买方式不同
商品房：购买主要采取普通方式，支付购买价格等待交房。
住宅房：购买主要采取楼盘、公积金贷款等方式，享受政府政策支持，只需支付贷款利息和首付款。
价格水平不同
商品房：价格较住宅房高，因为其购买主要以投资为主。
住宅房：价格相对较低，受政府政策支持。
水电费用缴纳不同
住宅房：按照居民用水用电标准收费。
商品房：按照商业用水用电标准收费，一般较高。
入户手续和落户问题
住宅房：可以解决户口问题。
商品房：一般不能解决户口问题。
使用年限和续期
住宅房：最高使用年限为70年，到期后自动续期。
商品房：最高使用年限为50年，到期后需缴纳相关费用续期。
居住环境
住宅房：一般居住密度较低，每层户数较少，有园区规划，适合居住。
商品房：居住密度较大，多为公寓式住宅，人群较密集。
总结：
商品房和住宅房在性质、产权年限、使用用途、贷款条件、购买方式、价格水平、水电费用、入户手续、落户问题以及使用年限和续期等方面存在明显的区别。购买前需要根据自身需求和实际情况进行选择。
