住宅公寓和住宅的主要区别体现在以下几个方面：
土地性质和产权年限
住宅公寓：土地性质一般为商业或综合用地，产权年限为40年或50年。
住宅：土地性质为住宅用地，产权年限为70年。
使用用途和限制
住宅公寓：通常用作居住，但部分公寓允许用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅：只能用作居住，不能用作营业性场所，也不能申领营业执照。
水电收费标准
住宅公寓：水电费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水电费用按民用标准收费，使用成本较低。
落户规定
住宅公寓：由于属于商业性质，通常不能落户。
住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
税费
住宅公寓：在出售时需要支付更多的税费和其他费用。
住宅：交易税费和住宅一致，涉及税费有个税、增值税和契税。
户型面积和梯户比
住宅公寓：面积一般较小，约为60㎡左右，梯户比高，一层楼可能达到10户以上。
住宅：户型多样，从小户型到大户型不等，梯户比较低，一般是一梯两户或两梯四户。
公摊面积
住宅公寓：由于楼层住户较多，公摊面积相对较小。
住宅：公摊面积相对较大，因为住户较少，分摊后面积较大。
居住舒适度和安全性
住宅公寓：居住舒适度较高，电梯配比合理，通常通有燃气管道。
住宅：居住舒适度一般，人员较少，私密性较好，安全性相对较高。
贷款和首付
住宅公寓：需要按照商业住房的规定办理贷款，首付比例一般为50%，贷款利率较高。
住宅：首付比例通常为20%，贷款利率较低。
建议
如果重视居住舒适度和生活成本，且不涉及商业经营，住宅是更好的选择。
如果需要灵活使用空间，或者作为投资或创业的过渡，可以考虑购买小面积公寓。
在购买前，务必了解当地政策，包括落户、税费等方面的具体规定。
