土地出让金返还是指在土地出让过程中，政府根据特定条件和规定，将部分土地出让金返还给土地受让方的行为。以下是土地出让金返还的几种情形：
土地脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用
这些费用在土地整理过程中发生，经过评估机构核实和国土部门认可后，由财政部门返还。
土地的增值溢价部分
根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。
特定用途的返还
土地出让金返还款若用于土地平整、拆迁补偿等土地开发直接相关的成本支出，可以冲减土地成本。
若返还款用于其他非土地开发相关用途，如奖励企业的经营业绩，则应计入应税收入，并按规定缴纳税款。
政府主导拆迁的返还
土地出让金可以用于建设购买安置回迁房。
可以用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。
可以用于开发项目相关的基础设施建设。
公共配套设施建设
土地出让金可以用于建设公共配套设施，如学校、医院、幼儿园、体育场馆等，这些设施通常产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位。
违反公开竞价原则的返还协议无效
若在土地使用权拍卖出让前约定由行政机关返还部分土地出让金，这种行为违反了公开竞价原则，相关协议无效，相对人无权要求返还出让金或赔偿预期利益损失。
建议
合法合规性：企业在处理土地出让金返还时，应确保协议内容符合《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，避免因违反法律强制性规定而导致协议无效。
明确用途：在申请土地出让金返还时，企业应明确返还款的用途，确保用途合法合规，并按规定进行税务处理。
透明度：土地出让金返还应遵循公开、公平、公正的原则，确保所有环节在阳光下进行，防止权力寻租和不正当利益输送。
