商住房和普通住宅在多个方面存在显著的区别，主要包括以下几点：
产权年限
商住房的产权一般为40年或50年，而普通住宅的产权为70年。这意味着商住房的产权较短，购买者需要考虑40年后产权如何解决的问题。
落户政策
商住房无法落户，而普通住宅一般可以落户。这对于有落户需求的购房者来说是一个重要的区别。
水电费用
商住房的水电费用较高，且一般不通燃气。此外，物业管理费也比普通住宅要高一些。这些费用的增加会给购房者带来一定的经济压力。
居住密度
商住房的居住密度较大，一层的户数可达6-20户，而普通住宅一般为2-4户。这导致商住房电梯使用频率高，坐电梯等候时间较长，影响了居住的便利度。
户型和价格
商住房的户型一般偏小，总价会便宜很多。而普通住宅的户型较大，总价相应较高。商住房多为超小户型，价格较低，适合资金不富裕的家庭。
购买限制
商住房一般没有限购政策，而普通住宅在一些热门城市存在限购。这使得购买商住房相对更加自由。
学区划分
商住房一般没有学区划分，而普通住宅一般会划分到相应的学区。这对于有子女上学需求的购房者来说是一个重要的考虑因素。
设计和使用
商住房通常兼具居住和商用功能，例如可以用于办公或商业活动。而普通住宅则主要用于居住。
土地性质和续期
商住房是商业用地或综合用地，使用权届满后需要根据相关法律规定进行有偿补偿或续期。普通住宅为住宅用地，使用权到期后一般会自动续期。
交易税费
商住房的交易契税、物业、水电等费用都比普通住宅高，因为商业用水、用电的费用较高。
综上所述，商住房和普通住宅在产权年限、落户政策、水电费用、居住密度、户型和价格、购买限制、学区划分、设计和使用、土地性质和续期以及交易税费等方面存在明显的差异。购房者在选择时应根据自身需求和实际情况进行权衡。
