70年产权公寓和住宅的区别主要体现在以下几个方面：
土地性质与用途
住宅：专供居住的房屋，包括别墅、公寓或宿舍。普通住宅的土地使用年限为70年，且具备落户、水电费按居民标准收取等福利。
公寓：可以用于居住或商业，土地性质为商业用地，使用年限通常为40年或50年，水电费按商业标准收取，不能落户。
建筑面积与户型
住宅：面积通常较大，一般在80平米以上，户型多样，满足不同的居住需求。
公寓：面积相对较小，一般不超过60平米，户型设计通常不如住宅通透和舒适，常见户型难以做到南北通透，缺少阳台。
生活成本
住宅：水电费低，停车费和物业费较低，一般通燃气。
公寓：水电费高，停车费和物业费高，通常不通燃气，生活成本相对较高。
建筑标准与设施
住宅：日照时间长，采光好，多个朝向，通常有阳台，通气。
公寓：日照时间段，采光差，多为一个朝向，不通气，通常没有阳台，全封闭幕墙外立面。
产权与落户
住宅：具备70年土地使用权，可以落户，契税缴纳享受住宅同等比例，交易免征营业税。
公寓：虽然也有70年产权，但产证上会写“成套住宅”，可以用于落户，契税缴纳享受住宅同等比例，但交易仍需缴纳营业税。
市场定位与用途
住宅：主要面向居住需求，环境相对安静，适合家庭居住。
公寓：由于设计偏重于商业，通常位于商圈，适合单身或小家庭居住，也适合作为商业用途如酒店或工作室。
总结：
70年产权公寓和住宅在土地性质、用途、面积、生活成本、建筑标准、产权和落户等方面存在明显差异。住宅更适合长期居住，享有更多居民福利；而公寓虽然产权年限与住宅相同，但用途更灵活，适合短期居住或商业用途，生活成本相对较高。购房者在选择时应根据自身需求和偏好进行考虑。
